Le risposte dell'Agenzia delle Entrate ai quesiti posti in materia di detrazione per ristrutturazione edilizia.

Condominio minimo - detrazione spese in assenza di amministratore (risoluzione AdE n. 74/E del 27/08/2015)

L'istante rappresenta che sulle parti comuni di un edificio, composto da tre appartamenti distintamente accatastati (di rispettiva proprietà esclusiva propria e dei suoi due fratelli), sono stati effettuati interventi edilizi nei mesi di giugno e luglio 2014, dopo avere richiesto le autorizzazioni previste al competente ufficio comunale. I pagamenti relativi agli interventi sono stati effettuati, pro quota da ciascuno dei proprietari, mediante l'apposita procedura di bonifico bancario prevista per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione edilizia fiscalmente agevolati. Considerato che i lavori sono stati effettuati sulle parti comuni dell'edificio senza che fosse stato richiesto il codice fiscale del condominio, l'istante chiede chiarimenti in merito alla possibilità di ptoer fruire, per le spese sostenute, della detrazione prevista gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente: il contribuente ritiene di poter fruire della detrazione prevista per le ristrutturazioni edilizie e di poter detrarre la quota parte effettivamente pagata per i lavori, risultante dalle fatture e dai bonifici bancari.

Parere dell'agenzia delle entrate: la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo, originariamente introdotta dall'art.1 della legge n. 449 del 1997 e più volte prorogata, è stata resa permanente mediante l'introduzione dell'art.16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) ad opera del decreto legge n. 201 del 2011. La relazione illustrativa al disegno di legge di conversione del citato decreto legge n. 201 del 2011 dà atto che, nel confermare sia l'ambito oggettivo e soggettivo di applicazione della citata legge n. 449 del 1997, sia le condizioni di spettanza del beneficio fiscale, si è inteso fare salvo il consolidato orientamento di prassi formatosi in materia.

L'articolo 16-bis, comma 1, lettera a), del TUIR considera agevolabili gli interventi previsti dalla'rticolo 3, comma 1, lettere a), b), c), d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'edilizia), effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali. Trattasi, rispettivamente degi interventi di manutenzione ordinaria (lett. a), di manutenzione straodinaria (lett. b), di restauro e di risanamento conservativo (lett. c) e di ristrutturazione edilizia (lett. d).

Con specifico riferimento a siffatta tipologia di interventi, il Ministero delle Finanze, con circolare n. 57/E del 24/02/1998, ha precisato che "...i documenti giustificativi (es. fatture) devono essere intestati al condominio" e che, relativamente alla modalità di pagamento "... il bonifico deve recare il codice fiscale dell'amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonchè quello del condominio".

In sostanza, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell'agevolazione è subordinata, fin dall'entrata in vigore della legge n. 449 del 1997 (che ha introdotto la detrazione in esame) alla circostanza che sia il condominio ad essere intestatario delle fatture ed eseguire, nella persona dell'amministatore o di uno dei condomini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale.

Coerentemente, i modelli di dichiarazione dei redditi, per i lavori eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, richiedono a partire dal periodo di imposta 1998 indicazione del codice fiscale del condominio (cfr. modello 730/1999 e UNICO 1999 relativi al periodo di imposta 1998).

Pertanto, quanto precisato dall'Agenzia delle entrate con circolare 21 maggio 2014, n. 11 (paragarafo 4.3.), sia con riguardo alla detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sia con riguardo al condominio quale sostituto di imposta, non ha portata innovativa, ma si pone in continuità con le disposizioni richiamate e con le precedenti circolari del Ministero delle finanze e dell'Agenzia delle entrate.

Peraltro, a seguito della recente riforma della disciplina civilistica del condominio, operata con la legge n. 220 del 2012, anche l'articolo 2659, n. 1, del codice civile prevede espressamente l'obbligo di indicare nelle note di trascrizione per gli atti riguardanti i condominii " l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale" del condominio stesso.

CIò premesso, si evidenzia che nel caso prospettato l'istante ha effettuato il pagamento degli interventi edilizi riguardanti le parti comuni mediante l'apposito bonifico bancario dal proprio conto corrente, indicando il proprio codice fiscale e non quello del condominio (non richiesto agli uffici dell'Agenzia delle entrate).

In relazione al pagamento mediante l'apposito bonifico bancario, si evidenzia che a decorrere dal 1° luglio 2010, in base alla previsione di cui all'art. 25 del DL n. 78 del 2010, le banche e le Poste Italiane SPA operano una ritenuta (dell'8 per cento a decorrere dal 1° gennaio 2015) a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all'atto dell'accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spettta la detrazione di imposta.

A seguito dell'entrata in vigore di tale disposizione, l'Agenzia delle entrate, con circolare n. 40 del 28/07/2010, ha coordinato le diverse disposizioni applicabili in materia di ritenute. Infatti, i condominii in qualità di sostituti di imposta sono tenuti ad operare, tra l'altro, le ritenute previste dagli articoli 25 e 25-ter del DPR n. 600 del 1973, sui corrispettivi dovuti, rispettivamente , per prestazioni di lavoro autonomo e relative a contratti di appalto di opere o servizi.

In tali ipotesi, in considerazione del carattere speciale della disciplina di cui all'art. 25 del DL n. 78 del 2010, al fine di evitare che le impresi e i professionisti che effettuano prestazioni di servizi o cessioni di beni per interventi di recupero del patrimonio edilizio o di riqualificazione energetica degli edifici subiscano più volte il prelievo alla fonte sullo stesso corrispettivo, l'Agenzia ha chiarito che dovrà essere applicata la sola ritenuta prevista dal predetto decreto legge n. 78 del 2010. Quindi, i condominii che, per avvalersi delle agevolazioni fiscali previsti per tali interventi, eseguono i pagamenti mediante bonifici bancari o postali non devono operare su tali somme le ritenute ordinariamente previste dal DPR 600 del 1973.

Al riguardo, per quanto attestato nell'istanza, nel caso in esame il pagamento con l'apposito bonifico bancario/postale è stato effettuato da parte di tutti i fratelli (condomini) e, quindi, non c'è stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell'obbligo di operare la ritenuta disposta dall'art. 25 del DL n. 78 del 2010 all'atto dell'accredito del pagamento.

Per accedere alla detrazione è comunque necessario che, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2014, in cui sono state sostenute le spese:

Nella comunicazione, unica per tutti i condomini, deve essere specificato, distintamente per ciascun condomino:

Ciascun condomino, nel presupposto che la ripartizione delle spese corrisponda ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile per la suddivisione delle spese, potrà inserire le spese sostenute nel periodo di imposta 2014 nel modello UNICO PF 2015 da presentare entro settembre 2015 o, se ha già presentato il modello 730/2015, nel modello 730/2015 integrativo da presentare entro il 26 ottobre 2015, considerato che il termine di presentazione del modello (25 ottobre) cade in un giorno festivo.

In particolare, nel modello UNICO PF 2015 nei righi da RP41 a RP47, nella colonna 3 (codice fiscale) dovrà essere inserito il codice fiscale del condominio e nei righi RP51 o RP52 dovrà essere barrata la casella 2 (condominio).

Nel modello 730/2015 nei righi da E41 a E44, nella colonna 3 (codice fiscale), dovrà essere inserito il codice fiscale del condominio e nei righi E51 o E52, dovrà essere barrata la casella 2 (condominio). Si ricorda che, non essendo stato nominato in via facoltativa un amministratore di condominio, non deve essere compilato il quadro AC del modello UNICO PF (Cfr. Circ. n. 204 del 2000), in cui è prevista l'indicazione, tra l'altro, dei dati catastali degli immobili condominiali. Tali dati dovranno essere specificiati nella comunicazione, unica per tutti i i condomini, all'Ufficio dell'Agenzia delle entrate competente in relazione all'ubicazione del condominio, in precedenza richiesta .

Il Provvedimento del 02/11/2011 del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, ai fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la: "delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese". Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa. Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all'impresa suallla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico "condominio" cui fatturare.

Si premette che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente "senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento" (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi richiamata).

Il condominio - per efetto dell'art. 21, comma 11, lettare a), n.1), della legge n.449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto di imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario ai sensi dell'art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000).

In presenza di un "condominio minimo", edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all'articolo 1129 C.C. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell'articolo 1129 e 1138 C.C. che disciplinano rispettivamente la nomina dell'amministratore (nonchè l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto conrrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.

Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indipendentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condomini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimennto del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

Per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del Codice Civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).

Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio.